Erfpacht en opstal

Informatie

Het gebruik van de rechten van erfpacht en opstal is in ontwikkeling. Enerzijds hebben veel gemeenten de keuze gemaakt erfpachtstelsels af te schaffen; anderzijds zijn nieuwe toepassingsmogelijkheden in opkomst. Bij de afschaffing van het erfpachtstelsel speelt de vraag naar de complicaties die zich kunnen voordoen bij de beëindiging van een erfpachtrecht. Wat betekent de beëindiging van een erfpachtrecht voor degenen met een recht van hypotheek op de erfpacht? Hoe zit dat in het geval het erfpachtrecht niet helemaal wordt beëindigd, maar in plaats daarvan wordt omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht zonder canonverplichting? En werkt dit alles anders wanneer het te wijzigen of te beëindigen erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten? 

De nieuwe toepassingsvormen van erfpacht zijn in veel gevallen gefocust op financiering. In deze gevallen heeft de erfpachter genot van de grond als ware hij eigenaar. Waar echter de meeste eigenaren hun gebruiksrecht financieren door een geldlening aan te gaan en ter verzekering van de terugbetaling daarvan het vastgoed te verhypothekeren, financiert de erfpachter bij de grondeigenaar aan wie hij een periodieke canon verschuldigd is. Een actuele variant daarvan betreft de in het Klimaatakkoord geuite wens om de gebouwgebonden financiering van verduurzamingsmaatregelen mogelijk te maken. Dat is mogelijk door woningeigenaren in de gelegenheid te stellen de bloot eigendom van hun vastgoed over te dragen aan een financier, onder voorbehoud van een recht van erfpacht. Voor de bloot eigendom wordt een koopprijs betaald, die die erfpachter/bewoner vervolgens benut om de verduurzaming van de woning te bekostigen. Op grond van de erfpachtvoorwaarden is hij gedurende de looptijd van de erfpachtrelatie een canon verschuldigd, die een percentage beloopt van het bedrag dat voor de bloot eigendom is betaald. De gedachte is hier dat de erfpachter/bewoner een aanzienlijk lagere energierekening heeft dan voorheen en in plaats daarvan periodieke erfpachtcanons verschuldigd is, die – vergelijkbaar met de wijze waarop toekomstige energielasten bij een overdracht overgaan op de nieuwe rechthebbende – na een vervreemding verschuldigd worden door een rechtsopvolger.

Zowel rondom de afschaffing van stedelijke erfpacht als rondom de benutting van erfpacht (en opstal) bij nieuwe financiering, spelen diverse rechtsvragen. In deze cursus worden de belangrijkste vragen en aandachtspunten behandeld.

In de eerste plaats is er aandacht voor de verschillende toepassingsmogelijkheden van erfpacht en opstal: in hoeverre zijn deze rechtsfiguren bruikbaar om – goederenrechtelijk – het gebruik van grond en de financiering van grondgebruik te reguleren? En wat zijn eigenlijk de belangrijkste praktische verschillen tussen erfpacht en opstal?
Vervolgens staan we uitvoerig stil bij de moeilijkheden rondom de financiering van en met erfpacht: wat zijn de haken en ogen wanneer grondgebruik niet met hypotheek, maar met erfpacht wordt gefinancierd? En hoe zit het met financiering ván erfpachtrechten? Waarom is (particuliere) erfpacht 
zo’n onaantrekkelijk onderpand voor hypothecaire financiers?
Onderwerpen die in deze cursus verder aan bod komen zijn de overdraagbaarheid van de erfpacht en het reguleren van de looptijd van de erfpacht. Ten slotte wordt stilgestaan bij de beëindiging van bestaande erfpacht- en opstalrechten. In dat verband bespreken we ook de haken en ogen rondom de vervreemding van de bloot eigendom aan erfpachters en opstallers. Daarbij is er bijzondere aandacht voor de situatie waarin het erfpacht- of het opstalrecht is gesplitst in appartementsrechten.

Deze cursus is geactualiseerd in december 2019.

Preview

Leerdoelen

Na het volgen van deze cursus:

  • bent u op de hoogte van de verschillende toepassingsmogelijkheden van erfpacht en opstal, van de belangrijkste verschillen tussen beide rechtsfiguren en van de haken en ogen rondom de financiering van en met erfpacht
  • kent u de gezichtspunten die relevant zijn bij de beantwoording van de vraag of een verplichting wel of geen zakelijke werking heeft
  • hebt u inzicht in de mogelijkheden om de overdraagbaarheid van een erfpachtrecht in te perken
  • hebt u inzicht in de mogelijkheden om de duur van een erfpachtrecht te reguleren
  • bent u op de hoogte van de problematiek rondom de wijziging van erfpacht- en opstalrechten

 

Auteur

  • prof. mr. F.J. Vonck

    Fokke Jan Vonck studeerde cum laude af in zowel het Nederlands recht (hoofdrichting privaatrecht) als het Fiscaal recht, beide aan de Rijksuniversiteit Groningen (RuG). In 2013 promoveerde hij aan diezelfde universiteit op zijn proefschrift ‘De flexibiliteit van het recht van erfpacht’.

    Op dit moment werkt Fokke Jan Vonck als hoogleraar notarieel goederenrecht aan de Vrije Universiteit Amsterdam en is hij als professional support lawyer verbonden aan de praktijkgroep Vastgoed van Loyens & Loeff N.V. te Amsterdam. Hij is bestuurslid van de Vereniging voor Bouwrecht, hoofdredacteur van de Groene Serie Zakelijke rechten, lid van de redactieraad van het Tijdschrift voor Bouwrecht en vaste medewerker van het Weekblad voor Privaatrecht, Notariaat en Registratie. Fokke Jan Vonck verzorgt regelmatig cursussen en lezingen ten behoeve van de rechtspraktijk op het gebied van het registergoederenrecht.